Abiti in condominio? Vorresti risparmiare sull’energia elettrica? Non sai se lo puoi fare? Non sai cosa o come fare?
Ti premetto che non sarà la cosa più semplice di questo mondo. Sia che tu lo voglia fare solo per te, sia che tu lo voglia fare per l’intero condominio. Perché? Prova a pensare alla tua ultima riunione condominiale. Quante volte all’ordine del giorno c’è un determinato “programma” che poi non si riesce a seguire causa altre diatribe e relative vicissitudini? Purtroppo spesso è così. Ci sono tante teste, tanti pensieri e tante esigenze.
Ma quali norme regolano questo tipo di interventi? Innanzitutto il codice civile che citeremo più volte. Ma non solo. Di grande importanza c’è anche la legge di riforma del condominio n. 220 del 2012.
Quindi dei due casi vediamo il primo che è anche il più semplice: un impianto fotovoltaico su tetto condominiale che serva un solo appartamento. L’ impianto Fotovoltaico del singolo, all’interno del condominio, andrà a coprire le spese del consumo di quella singola abitazione/utenza. La prima domanda è posso installarlo o possono vietarmelo? La risposta viene direttamente dal codice civile. Infatti, all’art. 1118 c.c., si dice che il diritto di ogni condomino sulle parti comuni dell’edificio e’ proporzionato al valore del piano o porzione di piano (espressi in millesimi). Il che significa che ovviamente essendo il tetto una parte in comune (indivisibile), potrò usufruirne in parte proporzionale alla mia proprietà (millesimi).
Anche qualora gli altri condomini non volessero procedere all’installazione dell’impianto per uso domestico (proprio uso), non possono limitare il diritto del singolo proprietario ad installare il suo impianto, sempre che cio’ avvenga nel rispetto della stabilita’ e sicurezza del fabbricato, del decoro architettonico e del godimento del tetto da parte di tutti gli altri condomini (art. 1120 c.c.). Detto in parole semplici, se il tetto ha 100 metri quadri utili (attenzione utili intendo falde sud – est – ovest) ed i condomini sono 5, allora spetterà ad ognuno l’utilizzo di 20 metri quadri a testa. Attenzione, lo spazio deve essere equamente condiviso anche per quanto concerne l’esposizione. Non posso infatti pretendere che i miei 20 metri quadri siano tutti a sud (a meno che i 100 metri quadri utili non siano tutti a sud). E per fare ciò (art. 1136 c.c.) non occorre più il consenso unanime (come si riteneva in passato), ma una deliberazione assembleare adottata con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio Ancora più specifico è l’art. 1122-bis c.c. secondo il quale è consentita l’installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell’interessato.
Questo non significa che posso procedere di mia sponte ad installare un impianto. Infatti, questa facoltà è subordinata ad una preventiva comunicazione all’amministratore, che a sua volta deve comunicare all’assemblea la questione. Su questo è chiarissimo il terzo comma del medesimo articolo, secondo il quale: qualora si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni, l’interessato ne dà comunicazione all’amministratore indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi. L’assemblea può prescrivere, con la maggioranza di cui al quinto comma dell’articolo 1136, adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell’edificio e, ai fini dell’installazione degli impianti di cui al secondo comma, provvede, a richiesta degli interessati, a ripartire l’uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto. L’assemblea, con la medesima maggioranza, può altresì subordinare l’esecuzione alla prestazione, da parte dell’interessato, di idonea garanzia per i danni eventuali. Tradotto in parole più semplici: ci potrebbero essere delle complicanze o quantomeno delle lungaggini se i condomini sono molti e se i rapporti con gli stessi non sono dei migliori.
Nel quarto comma dell’articolo in esame si chiarisce che gli impianti non sono soggetti ad autorizzazione. Quindi l’assemblea può dire come fare ed eventualmente dove fare, ma non può negare di utilizzare le parti comuni ai fini delle installazioni di cui stiamo trattando.
Quindi per quanto concerne le comunicazioni da fare? Il condomino singolo che vuole l’installazione per la sua abitazione, è tenuto a farne una semplice comunicazione e non ad indire un’assemblea (che può essere eventualmente convocata dall’amministratore). I condomini, qualora l’intervento apportasse un danno alla struttura o al decoro architettonico dell’edificio, possono bloccare l’installazione, indicendo un’assemblea condominiale.
Il secondo caso è quello di un intero condominio che decide di fare sul tetto comune un unico impianto fotovoltaico di utilizzo comune che andrà a coprire le spesse quali ascensore, luci, cancelli elettrici o saracinesche, autoclave dell’acqua etc etc. Questo è ancora più complesso da realizzare perché ovviamente prevede un esborso proporzionale ai millesimi di tutti i proprietari degli appartamenti.
A parer mio inoltre questo tipo di soluzione nella maggior parte dei casi è meno vantaggiosa e permette un minore risparmio rispetto ai singoli impianti. Può essere la soluzione giusta per i condomini che hanno poco spazio utile utilizzabile per l’installazione di un impianto e che pertanto non trarrebbero beneficio dall’installazione di un piccolissimo impianto per la propria abitazione (es 1 kw). Questo perché il costo di 1 kw non corrisponde a quello di 1/3 rispetto al 3 kw (ad esempio).
Il mio consiglio è quello di sondare con i condomini quella che può essere la loro propensione o meno e di cercare di raccogliere più millesimi “alleati” possibili al fine di arrivare ad eventuali decisioni drastiche con una larga maggioranza. Se quindi non siete spaventati da tutto ciò e ci volete provare… allora in in bocca al lupo… e … non mollate!
Per consulenze specifiche ovviamente sono a disposizione. Qui trovate quello che posso fare per te/voi (ed anche quello che non posso fare) con ovviamente i miei recapiti.
